Budai villák - villa Budán - ingatlan, ingatlanok, villas in Budapest




2015.05.26.
Vége az öt szűk esztendőnek az ingatlanpiacon
2015.03.02.
Itt az utolsó lehetőség az olcsó vásárlásra?
2015.02.01.
Véget ért a menekülés a belvárosból
További hírek >










Hírek

2009.05.05.
Nem várható drámai áresés az ingatlanpiacon

Forrás: Menedzsment Fórum

Ugyan az elmúlt egy évben érezhetően csökkentek az ingatlanárak, drasztikus áresésre csak egy nagyon negatív forgatókönyv megvalósulása esetén kellene számítani, áll az AXA ingatlanpiaci elemzésében. Az év első hónapjaiban a piac szinte teljesen leállt, majd az alacsonyabb áraknak köszönhetően márciusban megjelentek a készpénzes vásárlók - írja a Menedzsment Fórum.


Miközben a tavalyi év első felében még emelkedtek az ingatlanárak, majd a szeptember-októberi csúcsokról lejtmenet bontakozott ki és idén márciusra közel 7 százalékot estek a lakóingatlan árak országos szinten. Ebben nagy szerepe volt a márciusi adatnak, ami havi szinten drasztikus esést produkált és a mélybe húzta az indexet. A folyamatok a tavaly ősszel megkezdődött gazdasági visszaesés, illetve a devizahitelezés ezzel párhuzamos látványos visszaszorulásának következtében gyűrűztek be az ingatlanpiacra. Az ingatlanpiac ugyanis igen rugalmatlannak tekinthető, csak lassan jelennek meg a tényleges számokban az árváltozások. A tavaly novemberi-decemberi hónapokban elsősorban a vevők alkupozíciója kezdett látványosabban javulni, az árak csupán néhány százalékkal korrigáltak, a meghirdetett lakóingatlanok kínálati árai pedig még egyáltalán nem estek.


A lebonyolított forgalmat tekintve ugyan pontos adatok nem állnak rendelkezésre, de valószínűsíthető, hogy a használt lakások esetén a tranzakciók száma ekkor már meredekebb esésbe kezdett. Míg másfél évvel ezelőtt egy ingatlant csak 5-10 százalékos diszkonttal lehetett értékesíteni, ha valaki viszonylag gyorsan, legfeljebb három hónapon belül akarta lebonyolítani a tranzakciót, az elmúlt hónapokban már a fél éves időhorizont sem jelentett biztosítékot arra, hogy az adott ingatlan feltétlen vevőre találjon és a sietségért cserébe már 10-15 százalékos árengedménnyel is számolni lehetett. Azonban nem csak az alku lehetősége nőtt ugrásszerűen, hanem a készpénzes vevők száma is emelkedni kezdett. Feltűnt egy olyan vevői réteg is, amely alapvetően önerőből, vagy minimális hitel felhasználásával tud ingatlant vásárolni. A készpénzes vevők, akik jelen viszonyok között is megfelelő anyagi háttérrel rendelkeznek, ősz óta már sokkal jobban tudtak alkudni.

Egészen idén márciusig szinte csak a vevők kedvezőbb alkupozíciójában nyilvánult meg az ingatlanárak csökkenése. Emellett, egyes budapesti kerületekben a stagnáló kínálati árak és a valós árak közötti olló még jobban kitágult. Március volt az első hónap, amikor már markánsabb korrekciót lehetett érzékelni, azaz a vevőkkel közel fél éve farkasszemet néző eladók közül úgy tűnik, egyre többen döntenek úgy, hogy már alacsonyabb áron is hajlandóak megválni az ingatlanjaiktól és nem ragaszkodnak minden áron a hónapokkal azelőtt kitűzött árelképzeléseikhez. Itt érdemes megjegyezni, hogy a megfelelő pénzügyi tartalékokkal rendelkező készpénzes vásárlók, több hónapnyi kivárás után, márciusban „tömegesen” jelentek meg és alkuerejüket érvényesítve belevásároltak a piacba. A piaci információk szerint márciusban már érzékelhető volt, hogy a forgalom, illetve a tranzakciók száma megugrik, az adásvételek azonban már alacsonyabb árakon köttettek meg.

Az országos árakat alapvetően a többlakásos ingatlanok árai húzták le, mivel azok a tavaly szeptemberi csúcsról több mint 10 százalékot estek márciusra. Ebbe a kategóriába nem tartoznak bele az ikerházak és a 2-4 lakásos társasházak, csak a klasszikus, négynél több lakásos társasházak, a lakótelepi lakások és a panellakások.

A készpénzes vevőket leszámítva nem kérdéses, hogy a kereslet kezd visszaesni, de annak mértéke pontosan nem számszerűsíthető, csak becsülhető. A jelenlegi gazdasági helyzetben egyre többen elbizonytalanodnak a kilátásokat illetően, így többen elhalasztják a lakásvásárlásokat. A hitelből vásárlók aránya is visszaesik, ami alapvetően a magasabb devizahitel és a megugrott forint kamatoknak, a várható megszorítások miatt felfüggesztésre kerülő forinthitel kamattámogatásoknak, a gyermekek után járó szociális támogatás megszűnésének, a hitelezési normák szigorodásának, valamint egy jelentősebb önerő megkövetelésének tudható be. A várható lakáspiaci trendeket azonban nagymértékben befolyásolja, hogy a magyar gazdaság teljesítménye, a vásárlóerő alakulása, a forint árfolyama, a bankok nem teljesítő hitelállománya és az, hogy az esetlegesen kényszerértékesítés során piacra kerülő ingatlanok száma hogyan alakul majd a következő negyedévekben. Ezek eredőjeként várhatóan árkorrekció lesz megfigyelhető az idei évben, ami ha eléri a 10-15 százalékos értéket, a jelenlegi makrogazdasági körülmények között nem tekinthető drámainak.

Mivel a forgalomra vonatkozó folyamatokat csak nehezen lehet, transzparens módon nyomon követni, így ez olyan tényező, ami további aggodalomra adhat, akár indokolatlanul is okot. A forgalom változása azért is fontos indikátor, mivel előrevetíti, hogy milyen árváltozás várható a piacon. Az amerikai piacon 24 éves idősoron elvégzett elemzések szerint egyértelműen együtt mozog a tranzakciók száma, azaz a forgalom és az árak alakulása. Ugyancsak ezen elemzés világít rá arra, hogy ha az adásvételek volumene harmadával csökken, akkor az legalább 10 százalékos árkorrekciót vetít előre a piacon. A forgalom tavaly őszi csúcstól számított visszaesése is visszaigazolja az áresés fentebb említett várható értékét.

Miután a forint az elmúlt hónapban stabilizálódott, és Magyarországon a „jelzáloghitelek törlesztésében a lakosság fizetési hajlandósága rendkívül magas”, az AXA elemzése szerint – a hangzatos médianyilatkozatok ellenére - nem várhatóak tömeges hitelbedőlések. A nagy számban előforduló kényszerértékesítések realitássá válásához egy nagyon negatív forgatókönyvvel kell számolnunk. Rendkívül pesszimista szcenáriót akkor tételezhetnénk fel, ha a makrogazdasági folyamatok a következő fél-egy évben is olyan ütemben és olyan viharossággal romlanának tovább, mint amit a tavaly október hirtelen leállás óta tapasztalhattunk. Az MNB szerint 10,5 százalékos recessziónál és az EUR/HUF történelmi mélypontjánál még jóval gyengébb, 333 forintos árfolyam esetén következhet be egy stressz-forgatókönyv.

Mindezeken túl érdemes felhívni a figyelmet arra, hogy a hazai lakóingatlan piacnak van olyan szegmense, ahol csak igen visszafogottan érezhető a válság hatása. Az árkorrekció hiánya azonban elképzelhető, hogy annak is tulajdonítható, hogy az átlagosnál is jobban csappant meg a forgalom, illetve esett vissza a tranzakciók száma. Mindenesetre a családi házak árai, országos viszonylatban egyelőre igen rezisztensen viselték az elmúlt év gazdasági sokkjait. Ellentétben a panellakásokkal szinte egy hónapig se csökkent a nominális értékük. A 2008. februári bázisról tavaly őszre közel 10 százalékot ugrott meg az alindex értéke, majd onnan márciusra az év eleji értékre csúszott vissza.
Eladó villák | Kiadó villák | Ingatlanfelvétel | Médiaajánlat